Mieterhöhung nach Modernisierung: Was gilt 2024?
Folgende Bedingungen gelten für die Umlage von Modernisierungskosten auf Wohnungsmieter im Vergleich zum Jahr 2023:
| Umlage | 2023 | 2024 |
| Anteil an Sanierungskosten, der auf die Miete umgelegt werden kann (in % pro Jahr) | 8 % für Dämmung, Fenster, Solar, Heizung | 8 % Dämmung, Fenster, Solar 10 % Heizung |
| Obergrenze für Mieterhöhung (Euro/m2 und Monat) | 3,00 Euro für Dämmung, Fenster, Solar, Heizung | 2,50 Euro für Dämmung, Fenster, Solar 0,50 Euro für Heizung |
Quelle: BMWK
Die schlechte Nachricht gleich vorweg: Nach einer energetischen Wohnungssanierung kann die Miete um bis zu 8 % erhöht werden. Und die Gute gleich hinter: Maximal zulässig sind 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bauen Vermieterinnen oder Vermieter eine neue GEG-konforme Heizung ein, dürfen sie 10 % der Kosten ungelegen, wenn die Heizung gefördert wurde. Verzichten Vermieterinnen und Vermieter auf öffentliche Förderung, können sie 8 Prozent der Kosten umlegen. In beiden Fällen darf die Miete nach dem Heizungstausch maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen. Diese Deckelung gilt für sechs Jahre. Erhalten Vermieterinnen oder Vermieter dagegen öffentliche Fördermittel, müssen sie diese auf die Modernisierungsumlage anrechnen. Außerdem müssen sie die Kosten, die bei ohnehin notwendigen Erhaltungsmaßnahmen gewesen wären, pauschal in Höhe von 15 Prozent abziehen. Dieser Grundsatz gilt auch bei anderen Maßnahmen.
Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden
Bei umfassender energetischer Sanierung werden oft automatisch Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt. Deren Kosten dürfen nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Vielmehr müssen Vermieterinnen und Vermieter bei der Ankündigung eines Sanierungsvorhabens die damit verbundenen Kosten hochrechnen und den umlegbaren Anteil getrennt ausweisen. Einzelne Gewerke müssen sie aber nicht aufschlüsseln: Laut Bundesgerichtshof (BGH) genügt es, wenn den Mieterinnen und Mietern eine nachvollziehbare Quote für Instandhaltung an den Gesamtkosten der energetischen Sanierung angegeben wird. Also zum Beispiel die Gesamtkosten einer Fassadendämmung samt Instandhaltungsanteil.
Instandhaltung vs. Sanierung: Was ist der Unterschied?
Wenn zum Beispiel bei einem Heizsystem Teile ausgetauscht werden müssen, handelt es sich um eine Instandhaltung – auch wenn sie noch funktionieren und nur verschlissen sind. Kosten dieser Art müssen Vermieterinnen und Vermieter allein tragen.
Bei Sanierungen oder Modernisierungen werden dagegen Gebäudeteile neu gebaut oder installiert, was in der Regel zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse sorgt. Die Kosten dafür dürfen gemäß BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und GEG (Gebäudeenergiegesetz) anteilig auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Neue GEG-Regelung schützt Mieter bei Wärmepumpen-Einbau
Ein wenig kompliziert wird es bei der Modernisierung einer Heizungsanlage mit einer Wärmepumpe: Gemäß § 71o Abs. 1 Gebäudeenergiegesetz (GEG) können Vermieterinnen und Vermieter hierbei eine Mieterhöhung nur dann in voller Höhe verlangen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl (JAZ) der neuen Wärmepumpe über 2,5 liegt. Diese Jahresarbeitszahl zeigt die Effizienz der Wärmepumpe an und wird aus dem Verhältnis von Stromverbrauch und abgegebener Heizwärme ermittelt. Ohne Nachweis darf der Mieterhöhung nur die Hälfte der Kosten zugrunde gelegt werden – es sei denn, das Haus wurde nach 1996 errichtet, mindestens auf Effizienzhaus-Niveau 115 oder 100 saniert oder wird einer Vorlauftemperatur bis maximal 55 °C beheizt. Gleiches gilt, wenn Vermieterinnen und Vermieter nachweisen können, dass das Haus gemäß den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (in der bis Ende Januar 2002 geltenden Fassung) erbaut wurde oder der seinerzeit gültige Jahres-Heizwärmebedarf nicht überschritten wird.
Sanierung und Mieterhöhung müssen fristgerecht angekündigt werden
Vermieterinnen und Vermieter müssen eine Sanierung ihren Mietern spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. Diese Frist gilt auch für die anschließende Mieterhöhung. Wenn Vermieterinnen und Vermieter die Miete stärker als gesetzlich zulässig erhöhen möchten, müssen die Mieter zustimmen. Eine solche Mieterhöhungsvereinbarung kann es zum Beispiel dann geben, wenn die Sanierung mit Energieersparnissen verbunden ist, die sich für die Mieter rechnen. Allerdings müssen einer solchen Vereinbarung alle Mieterinnen und Mieter eines Objekts zustimmen.
Nach Kernsanierung gelten die Mietregeln für Neubauten
Nach einer Kernsanierung, deren Kosten mindestens dem Drittel eines vergleichen Neubaus entsprechen, dürfen Vermieter die erste Miete frei festlegen. Um kernsanieren zu können, müssen Häuser allerdings meist leer stehen. Unabhängig davon gilt auch hier, dass Instandhaltungskosten nicht in die neuen Mieten einfließen dürfen.
